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《牡丹江市住宅物业管理条例》出台纪实

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:20

中國物業新聞網訊:

9月15日,在牡丹江市第十六屆人大常委會第四次會議上,全票通過瞭我市第一部地方性法規——《牡丹江市住宅物業管理條例》。當主持人宣佈“通過”之時,會場響起熱烈的掌聲。人們知道,物業收費難、服務質量差、專營設施管理責任不清、各有關部門缺少溝通、監管乏力等等,老百姓天天為物業的事鬧心、煩心,這些問題即將有法可依,很快得到解決。

  

  癥結:物業管理惡性循環問題亟待破解

  

  多年來,生活在牡丹江的市民都有感觸:物業公司收費難,服務跟不上,服務跟不上更沒人交費,沒人交費服務更差,業主和物業公司的矛盾加重,有的小區被棄管,特別是老舊小區,居住環境急需改善。人民群眾反映強烈,在近些年的市人民代表大會會議上,呼籲加強物業管理,改善居住環境的議案、建議屢見不鮮。

  

  市委高度重視,從2013年開始,連續三年對近700萬平方米老舊小區進行整治,一大批居民區舊貌換新顏。2014年,按照市委部署,市人大常委會一面助推老舊小區改造,一面關註物業管理問題。調研發現,我市物業管理大面積存在業主與物業企業之間交費和服務的矛盾,而且兩者惡性循環。不解決這些管理問題,改造後的小區也會新貌變舊顏,市委、市政府為改善民生所做的努力也將付諸東流。

  

  物業管理問題觸及領域廣,群眾意見大,帶有普遍性。這其中既有我們管理體制和機制方面的原則性問題,也有運行和落實環節中的具體操作問題;既有業主和物業企業主觀上存在的問題,也有受客觀條件制約帶來的問題;既有歷史遺留的老問題,也有社會發展中產生的新問題。

  

  市人大常委會跟蹤監督,以完善小區物業管理工作為切入點,督促市政府改革物業體制機制,參與、支持制定瞭《關於進一步做好全市物業管理工作的意見》《牡丹江市物業管理辦法》等規范性文件,對規范和完善我市物業服務市場起到瞭一定作用。牡丹江所作的探索在省內領先,但是這些規范性文件約束力不夠、操作性不強,亟待上升為法律層面予以固化。

  

  時機:牡丹江有瞭地方立法權!

  

  黨的十八屆四中全會提出,依法賦予設區的市地方立法權。《立法法》進行瞭修改,予以明確。法治牡丹江的歷史機遇來瞭……

  

  市委確定瞭牡丹江爭取首批獲得地方立法權的目標,支持機構設置和人員配備,要求人大全力籌備立法工作,開展立法調研,認真學習外地立法經驗,確保立法準備工作充分有效,一旦獲得立法權,馬上進入立法程序。

  

  市人大常委會搶前抓早,在機構編制沒批的情況下,組建瞭法工委籌備辦公室,在沒有獲得地方立法權的時候開始瞭立法調研,在沒有研究立法規劃的情況下,直接研究草擬物業管理條例。經過不懈努力,在省內率先成立瞭法制委和法工委,組織起草瞭相關工作規則和立法規劃、計劃,籌建瞭立法咨詢顧問委員會,外出學習考察,多次與省人大法工委請示溝通……

  

  2016年6月17日,令牡丹江人振奮的消息來瞭,省十二屆人大常委會第二十六次會議通過瞭《決定》,正式賦予牡丹江地方立法權。這是我市政治生活中的一件大事,是法治牡丹江建設的一個裡程碑。

  

  面對新機遇新形勢新任務,面對人民群眾的熱切期盼,市人大常委會堅持問題導向,敢於碰難,勇於擔當,首部法規擬聚焦物業管理,同市委要求契合一致。在請示市委同意後,正式按程序啟動瞭物業管理立法調研。

  

  抉擇:立就立百姓關心的法

  

  隨著調研的深入,物業管理立法深層難題逐漸顯露。從內容上講,如何規范業主、物業公司、建設單位、專營公司、政府相關部門五類主體的權利義務,謀求各方利益的“最大公約數”,成為本次立法的最大挑戰;從技術上講,國務院的《物業管理條例》離我們有點“遠”,省人大還未出臺相應條例,其它城市可借鑒的也比較有限,且各有各的實際情況,不能一味照抄照搬;從實用上講,即使出臺瞭也需要進一步完善配套的細則和辦法,各地在實際執行中的效果也參差不齊……

  

  同等城市的同仁們也為牡丹江人大擔心,物業立法風險很大,付出和收獲不一定能成正比。

  

  2016年末換屆後,是繼續推進並完成物業管理立法,還是先放一放?新一屆人大常委會黨組班子開始征求各方面的意見。

  

  物業管理條例將成為牡丹江市獲得立法權後出臺的第一部法規,備受社會各界關註。省人大對牡丹江市出臺物業管理條例寄予厚望,相關部門領導明確提出,黑龍江省新獲得立法權地市的第一部實體法規希望出自牡丹江。可以說這部條例的出臺,帶有方向性,帶有引領性,全省都在看牡丹江,使命和任務非常重大。從牡丹江城市建設與管理的現實需要看,也很有必要出臺,從信訪、解決物業糾紛、維護和諧穩定的角度看,也應該盯住物業……

  

  猶豫不是畏懼,喘息不是退縮,而是對事業的高度負責,是蓄勢待發前的冷靜思考和周密準備。市人大常委會黨組經過全面客觀分析認為,立法不能敲邊鼓,要立就立百姓關心,能為百姓解決實際問題的法,繼而下定瞭“不放棄”“不動搖”“加油幹&rdqu女性私身體o;的決心,向市委作瞭匯報。市委高度重視,明確指示制定物業條例這件事非同小可,要立得住、要立得好、要真管用。市政府也非常重視,多次召開座談會征求各方意見,做瞭大量卓有成效的工作。

  

  市委、市人大、市政府同向、同頻、同步,擰成瞭一股繩……

  

  追求:立就立高質量的法

  

  堅持公民全程參與,充分吸納業主、物業公司、建設單位、專營公司、政府相關部門等利益主體全程參與立法,讓不同群體的利益需求得到充分表達、交流和尊重。

  

  根據征求上來的意見建議,逐條逐款反復推敲論證,進行瞭9次修改完善後,又向各相關單位、人大代表、政協委員、法律專傢等不同層面廣泛征求意見,而後又修改瞭5稿。經市政府常務會議討論通過,提請市人大常委會會議審議。

  

  2017年5月31日,市十六屆人大常委會第二次會議對條例草案進行瞭第一次審議。常委會組成人員對草案給予瞭充分肯定,同時,就優化條例框架結構、明確相關概念、平衡物業管理各方權利義務、發揮市場機制作用、促進業主自治、加強政府監管、改進條款表述等方面提出瞭修改意見。

  

  會後,市人大常委會法工委會同市人大城環委、市政府法制辦和房產局認真討論研究,對草案進行瞭修改,將形成的草案修改稿發送至各縣(市、區)人大常委會、市人大各專委會、市政府有關部門、立法聯系點、相關人大代表,向省人大常委會法工委請示匯報,征求省級相關部門意見,並在市人大網站面向社會公開征求意見,又進行瞭多次修改,反復推敲、字斟句酌……

  

  條例的名稱幾經商榷,由《牡丹江市物業管理條例》到《牡丹江市住宅區物業管理條例》,最後改為《牡丹江市住宅物業管理條例》,明確指向條例所調整的社會關系是住宅區內的住宅物業管理;刪除瞭草案第二章,將該章對物業管理區域及相關配置的規定分別並入相關章節,使條例變為八章;增加瞭“物業管理應當堅持業主自治、專業服務、政府監管、行業自律的原則”的規定。

  

  草案修改稿還根據各方面意見,刪除瞭部分與上位法、國傢有關規定重復、引用不全易產生歧義和不應由物業管理條例調整的條款,並根據立法技術規范對部分條款內容、文字表述和條款順序進行瞭精簡、修改和調整,最終確定為八章七十五條,力爭實現精煉、通俗、易懂。

  

  亮點:專營設備管理等規定有突破

  

  水、電、熱、氣等公共區域內的專業經營設施設備及相關管線維修養護問題,百姓最關註,反映最強烈,也是最期待解決的問題。市人大常委會黨組提出,一定要在關鍵問題上破題,要解決好服務百姓的“最後一公裡”。水、電、熱、氣是社會公用事業,各個部門不僅要承擔經營管理責任,更要承擔社會責任,隻有經濟效益和社會效益統男受被各種啪的漫畫 一,才能把這些公用事業辦好。因此,條例草案為專營企業設定瞭管理義務。

  

  一審後,部分專營公司提出意見,反映企業無法接受外來資產移交,無法承擔維修、養護和更新成本,老舊小區設備和管線改造量龐大,改造費用不應由企業承擔。市人大專題研究論證,充分聽取瞭市政府相關部門意見,統籌維護業主合法權益和企業合法權益的關系,刪除瞭草案中所有權轉移的規定,明確瞭上位法強調的依法承擔責任的規定,規定瞭本條例施行前建成的專營設備自條例施行後,由相關專業經營單位負責維修、養護和更新,並規定相關費用承擔,由市人民政府制定具體辦法,為市政府曰曰魯夜夜免費播放 留出協調相關企業、制定配套辦法、逐步實現由專營單位維護的時間。二審中,常委會組成人員表示,這些規定貫徹瞭以人民為中心的思想,維護瞭百姓的利益,體現瞭為民立法、促進和諧穩定的宗旨,在國內還不多見,但它是方向,是本條例的最大亮點。

  

  新建小區前幾年維護費投入很低,而物業費收繳都比較到位。為瞭維護業主的合法權益,督促物業企業提高服務意識和質量,防止其收完費三五年後就退出,根據立法咨詢專傢意見,增加瞭前期物業服務履約保證金制度的規定,“實行企業繳存、政府監管、專戶存儲的原則,專項用於前期物業服務企業擅自退出後的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發事件應急處置等情況”。

  

  過去,物業管理招投標平臺分散,四個城區都可以選聘物業企業,容易出現利益輸送問題,引發矛盾。一審後,吸納瞭相關部門的建議,增加瞭“建設單位在房屋銷售前,應當通過本市統一的物業管理招投標平臺依法公開選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理”和“市物業管理行政主管部門負責建立本市統一的物業管理招投標平臺,並制定具體的住宅物業招投標管理辦法”的規定。

  

  一方面大量的維修資金閑置,另一方面因維修資金申請困難,房屋得不到及時維修,居民對此意見很大。根據省財政廳意見和公民反饋意見,對住宅專項維修資金的交存、使用作瞭原則性規定和“按照有關規定執行”的指引性規定。

  

  此外,條例還增加瞭物業企業承接物業時的驗收規定,專業服務不得擅自停止和限制的規定,物業服務企業加強對電梯、消防、監控等共用設施設備的日常管理維護等規定。

  

  “百姓期盼已久的《牡丹江市住宅物業管理條例》,歷時一年多,傾註瞭多方心血,凝結瞭集體智慧,終於通過瞭二審,可以說來之不易。但是,立法隻解決瞭有法可依,大量的工作還在後面。”市人大常委會黨組書記、副主任朱乃振指出,要繼續加強與省人大的溝通銜接,力爭盡快獲得批準。要抓緊制定配套制度,廣泛開展宣傳,按照誰執法誰普法的原則,相關部門要先學一步,負起各自的職責,形成合力,推進我市物業管理規范化、正規化,為百姓創造良好的居住生活環境,進一步增進廣大市民的幸福感、滿意度。